PROYECTO Soluciones en el receso

Terrazas del Palacio, una salida eficiente frente a la recesión

Promotores, instituciones públicas y bancos se pusieron de acuerdo

Terrazas del Palacio, más allá de un proyecto arquitectónico dirigido a la contrucción y comencialización de unidades habitacionales, fue presentado por el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de Buenos Aires, Ing. Luciano Gronda, durante el desarrollo de la V Mesa Redonda de la Construcción, que organizara EL CONSTRUCTOR el mes pasado en salones del Hotel Lafayette, como una eficiente e ingeniosa salida a la crisis que atraviesa el sector.
La estrategia montada para aunar criterios e intereses demandó un tiempo prudencial y algunos recelos aunque finalmente el programa es una realidad y da buenos resultados económicos.
Gronda destacó que el reciclaje de los edificios pertenecientes a la Fábrica Uruguaya de Alpargatas y al Mercado Agrícola permitieron reurbanizar un barrio de
Ing. Luciano – Plantas de casas e projetos de casas
Gronda

la ciudad cuyo perfil urbano se marginalizó y degradó en términos de valor como consecuencia del deterioro de esas dos fuentes de actividad económica.
La construcción fabril fue destinada al diseño de un proyecto de viviendas financiado por el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) denominado “Terrazas del Palacio”. El plan corrió en paralelo con las mejoras iniciadas en el mercado para mejorar el entorno de un tradicional barrio montevideano. paralelamente a las mejoras iniciadas en el mercado. Gronda explicó la estrategia utilizada para articular los diversos intereses en juego, las responsabilidades asumidas por la empresa bonaerense en su calidad de promotora y las acciones tendientes a viabilizar el emprendimiento.
Aseguró que cualquier proyecto requiere la presencia de un promotor que asuma su papel, con riesgo empresarial y espíritu innovador para serviços de SEO e Google.

Antes

Al reseñar el panorama encontrado al momento de ser invitados a participar, Gronda recordó que la sociedad propietaria de la fábrica intentaba, sin éxito, vender el inmuble con un proyecto de reciclaje y, por otro lado los arquitectos autores del plan en ambos edificios se encontraban interesados en un ambioso programa destinado a mejorar el barrio.
La Intendencia Municipal de Montevideo lo apoyaba pero no podía tomar decisiones políticas en un contexto de incertidumbre sobre su viabilidad; el BHU respaldaba la financiación pero no deseaba correr el riesgo económico de su venta dada su magnitud; los puesteros del mercado veían amenzada su fuente laboral ante el trascendido de que su lugar de trabajo sería reciclado; las facultades vecinas (Química y Medicina) querían ampliar sus sulas sin los recursos para préstamos requeridos para adquirir la superficie, en tanto los bancos acreedores públicos y privados observaban con preocupación las dificultades financieras de la sociedad, sin involucrarse en su solución.

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Estrategia

Con el objetivo de conciliar los diferentes intereses, la sociedad promotora decidió demotrarle a los propietarios del inmueble la imposibilidad de lograr un comprador dado el estado en que se encontraba, tras lo cual acordaron firmar una carta intención para asumir la responsabilidad técnica y económica de las acciones necesarias para viabilizar el proyecto a cambio de recibir como honorario un porcentaje de los excedentes del negocio. Los arquitectos se comprometían a ajustarse a un patrón de superficie de cada unidad para mejorar su rentabilidad, el municipio a concesionar el mercado a los productores que comercializaban en ese ámbito a condición de que éstos los reciclaran, y el el BHU a financiar los trabajos en el predio fabril siempre y cuando se prevendieran 50% de los apartamentos, se reciclara el mercado y financiara la deuda con los bancos acreedores.
Los productores debían aceptar la reorganización y refuncionalización del establecimiento agrícola a cambio de que los promotores y la banca acreedora renunciaran a cualquier acción ejecutiva dirigida a cobrar los créditos. Los bancos recibían un mínimo garantizado y un porcentaje de los excedentes del negocio.

Después

Para desarrollar el proyecto, el promotor realizó un análisis técnico-económico incluyendo costos, fijación de precios de venta, rentabilidad esperada, cronograma de trabajos y etapas en que dividió la obra para su comercialiación y habilitación; determinó la figura jurídica para optimizar las garantías de las partes y reducir las incidencias fiscales; eligió la técnica de comercialización orientada a lograr una elevada preventa, utilizando el asesoramiento de expertos en este tipo de prácticas, y completó una unidad modelo idéntica a las que se contruirán para que el público apreciara con certeza el producto. Dado que las reservas estaban condicionadas a la preventa del 50% de las unidades, los montos de las reservas se deben depositar en cuentas de ahorro personales en el BHU, condicionadas a la firma de los compromisos.
Finalmente la sociedad promotora montó una estrategia de comunicación orientada a informar sobre las transformaciones previstas para el barrio y posteriormente a anunciar la venta de unidades.

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